6月1日，5月份的百城房价数据新鲜出炉。今天，咱不绕弯子，直接给出几个关键结论。
首先，楼市整体依旧处于“下跌”的趋势中。其次，一线城市和部分新建住宅市场释放出了相当积极的政策信号，部分城市的新房价格出现了逆势上涨。而不论是一线、二线，还是三线城市，二手房市场则普遍下跌，且没有任何例外。
接下来的重点必须谈一谈：二手房才是市场的“真心”。如果你已经到了需要换房的阶段，那些开发商新推出的豪宅再怎么光鲜亮丽，又与你有多少直接关系呢？
根据中国房地产指数系统的百城价格指数，5月份百城新建住宅的均价为16815元/平米。报告特别提到，这一涨幅主要受到部分城市优质改善型项目入市的带动。换句话说，就是“好房子来了，豪宅入市了”。因此，环比来看，新房价格上涨了0.3%，同比涨幅更是达到2.56%。
但等到6月4号，我们为什么还没有看到满屏的“房价暴涨”新闻呢？仔细想想，2.56%的同比涨幅是怎么来的？报告中已经很明确地提到，所谓的“部分城市优质改善项目”，意味着少数高价楼盘的高价格把平均数拉高了。
展开剩余82%再来看二手房市场，挂牌量一直居高不下， “以价换量” 成为主流。5月百城二手住宅均价为13794元/平米，环比下跌了0.71%，同比跌幅达到了7.24%。最重要的是，这100个城市中没有任何一个二手房价格上涨。
租赁市场的情况也不容乐观，50个城市的住宅平均租金为35元/平方米/月，环比下跌0.34%，同比下跌3.44%，这正是典型的淡季行情。
我们可以通过图表来看一下趋势。第一张图展示了从2021年1月至今的新建住宅价格及环比变化，2021年曾是大陆房地产的高峰期，之后新房价格迅速下跌，最近则有了一些小幅回升。然而，第二张图显示的二手房走势则令人感到痛心：除了一些短暂的回升期，整体呈现出持续的下跌趋势，而第五波下跌即将创下新低。虽然0.71%的环比跌幅看起来不算大，但你要明白，这只是“平均数”的游戏。
就像西安和成都的朋友常说，他们家价值500万的二手房跌了20万，但统计局却只说跌了0.1%。为什么？因为高价盘和低价盘的价格差异被“平均”了，个体的跌幅被“稀释”了。
5月，一线城市新房环比上涨了0.9%，尤其是上海，环比上涨了1.47%，是名副其实的“领涨者”。为什么上海这么强劲？看看5月入市的楼盘就能理解。绿城朝鸣东方，这个改善型豪宅项目每平米售价19.5万，开盘当天便卖出了120套，去化率极高。而中海在南京的推盘就显得相对逊色，显然他们认为上海市场更有潜力。
二线城市新房环比上涨了0.06%，勉强避免了下跌；然而三四线城市却开始承受压力，环比下跌了0.1%。举个例子，上海浦东的新盘单价为10万，而绿城朝鸣东方则以19.5万每平米的高价入市，这类房子显然并不是为普通置换购房者设计的。
在二手房市场中，5月核心城市的二手房成交虽然看似“活跃”，但价格压力巨大：一线城市二手住宅环比下跌了0.37%，即使新房价格上涨，二手房市场依然疲弱。二线城市环比跌幅为0.78%，三四线城市跌幅为0.76%。无论城市的等级如何，二手房市场几乎全线“覆没”，没有任何例外。
有些人可能会问，既然二手房卖不出去、价格下跌，谁还会买新房？毕竟新房买了之后，最终也会变成二手房。然而，这正是“投资思维”在作祟。国家早已明确提出“房住不炒”，如果依然想着通过买房坐等升值，盲目追求“买涨不买跌”，那就显然跟不上形势。
过去新房建设不断提升，价格也持续上涨，二手房市场跟着受益。而如今，若新房价格上涨了，两年后二手房价格却可能会下跌。那么，谁还敢轻易购买新房？
目前的问题是，置换链条已经断裂。以前大家通常想到“卖了老破小，换个大房子，再慢慢往市中心挪”，但现在80后、90后的房子，00后愿意接盘吗？大概率是不愿意的。
最近，有人提到深圳的保租房和配售型商品房，其实这就是推行“新加坡模式”：保障房和商品房彻底分开。你买了保障房，就不要指望它将来能转变为商品房上市交易，一辈子只能在保障房体系内。而有钱人则可以买商品房或豪宅。
这一政策其实是很容易理解的，刚需群体需要的是“住”，而不是“炒”，保障房能够满足他们的居住需求已经足够。而对于那些在大城市生存困难的人来说，回老家也是一种选择。
关于新房和二手房的涨跌情况，上海和广州的新房涨幅较为显著，尤其是广州5月推出了两个高价新盘，若是鄂尔多斯也能推出类似的高价新盘，房价也许能上涨。
不过，无锡、南通、西安、哈尔滨的房价却出现了上涨。相反，呼和浩特和乌鲁木齐的新房价格分别环比下跌了0.07%和0.41%，处于“吊车尾”位置。
二手房市场的涨跌情况就更加堪忧。没有任何一个城市的二手房价格上涨。成都二手房环比下跌了0.1%，已是“跌幅最小”的城市；汕头、银川、深圳等地的二手房都在下跌。而呼和浩特的二手房环比下跌了0.88%，乌鲁木齐则下跌得更加严重。
在租赁市场中，除了乌鲁木齐、宝鸡、天津、银川的租金微涨，其他城市租金普遍下跌。很简单，租金过高的人们宁愿选择回老家或者去便宜的地方租住。
归根结底，楼市的现状就是：新房市场被豪宅撑起，二手房市场才是真正的“战场”。随着置换链条的断裂和保障房政策的实施，普通人就不要再盲目跟风了，认清现实才是最重要的。
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